Compra de imóveis rurais por estrangeiros

9 de dezembro de 2010

Compra de imóveis rurais por estrangeiros

Victor M. Lopes Gomes

Investidores estrangeiros podem continuar adquirindo ou arrendando propriedades rurais no Brasil, desde que observada a lei.

A recente discussão sobre a restrição à venda de imóveis rurais para sociedades brasileiras controladas por estrangeiros é de extrema relevância no que tange aos investimentos externos no país. Isso porque é grande o número de sociedades controladas por estrangeiros que já atuam e/ou possuem interesse em atuar no território brasileiro.

Para melhor entendermos o assunto, cabe primeiramente esclarecer que no Brasil existem duas formas de participação de estrangeiros no setor empresarial: a participação indireta pela atuação, como sócia ou acionista, em uma sociedade brasileira, e a participação direta pela abertura de filiais, sucursais, escritórios de representação ou postos comerciais no Brasil.

Historicamente, a legislação brasileira tem imposto restrições à participação direta, condicionando-a à prévia autorização do Poder Executivo.

Por outro lado, a participação indireta, em regra, não encontra restrições, não havendo maiores óbices à participação de estrangeiros como sócios ou acionistas de sociedades brasileiras.

Existem, contudo, certos setores da economia brasileira, nos quais a participação direta ou indireta de estrangeiros é limitada, dentro dos quais não se encontrava a aquisição ou arrendamento de propriedades rurais.

Investidores estrangeiros podem continuar adquirindo propriedades rurais

Porém, por meio da Lei nº 5.709, de 1971, foram criadas restrições à compra e arrendamento de propriedades rurais por pessoas físicas estrangeiras ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

As restrições impostas pela lei são: a) observância de normas expedidas pelo Poder Executivo para compra e arrendamento de propriedades rurais que tenham entre três e 50 módulos de exploração indefinida; b) que a soma da área das propriedades rurais não exceda um quarto da área do município onde estejam situadas; c) que pessoas da mesma nacionalidade não possam ser proprietárias ou arrendatárias de área correspondente a mais de 40% do município onde estejam localizadas as propriedades.

Com o advento da Constituição Federal de 1988, a Advocacia Geral da União (AGU), por meio do Parecer AGU nº 22, de 1994, opinou pela não recepção do parágrafo 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709, de 1971, o qual impunha as restrições mencionadas acima, fazendo com que as mesmas caíssem por terra.

No ano de 1995, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 6, de 1995, que revogou o artigo 171 da Constituição Federal, que ainda fazia distinções entre sociedades brasileiras de capital nacional e de capital estrangeiro.

Revogaram-se, por consequência, agora em nível constitucional, as restrições para a compra e arrendamento de propriedades rurais por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros, já que a distinção antes imposta pelo artigo revogado deixou de existir.

Em 1998, a AGU emitiu um novo parecer - AGU GQ nº 181, de 1998, que revisou o Parecer AGU nº 22, de 1994, mantendo o entendimento de que não havia restrições para compra de propriedade rural por estrangeiros ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

O posicionamento da AGU, até então, era de que matérias relativas a capital estrangeiro eram tratadas, de forma genérica, no artigo 172 da Constituição Federal, onde se estipula que a lei regulará, com base no interesse nacional, investimento estrangeiro no Brasil.

Assim, o Congresso Nacional poderia impor restrições ao investimento estrangeiro no Brasil, desde que por meio de lei específica para tanto.

Em nenhum momento, após a revogação do artigo 171 da Constituição Federal, foi aprovada lei que restringisse a compra e arrendamento de propriedades rurais por estrangeiros ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros.

Todavia, ao arrepio do disposto no artigo 172 da Constituição Federal, a AGU veio a firmar, por meio do Parecer CGU/AGU nº 01/2008 - RVJ, novo entendimento acerca do tema, de maneira diametralmente oposta àquela firmada pelos pareceres nº 181 e nº 22, além de não levar em consideração o artigo 5º da Constituição Federal que veda distinções de qualquer natureza entre brasileiros e estrangeiros residentes no país.

Importante notar que o parecer tendo sido ratificado pelo governo federal, mesmo que, possivelmente, de forma inconstitucional, vincula todos os órgãos da administração pública direta e indireta.

Contudo, não produz efeitos retroativos e, dessa forma, não serão afetados os estrangeiros ou sociedades brasileiras que adquiriram ou arrendaram propriedades rurais no Brasil antes de sua publicação no Diário Oficial.

Importante destacar que investidores estrangeiros podem continuar adquirindo ou arrendando propriedades rurais no Brasil desde que observadas as restrições impostas pela Lei nº 5.079, de 1971, ou desde que tenham participação minoritária em sociedades brasileiras que detenham ou arrendem terras no Brasil.

Victor Menezes Lopes Gomes é advogado de direito societário do Peixoto e Cury Advogados

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico.

O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

 

Valor Economico – 09-12-2010

 

http://www.peixotoecury.com.br/blog/2010/12/compra-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros-site-cnj-conselho-nacional-de-justica/

IFRS: Incorporação imobiliária e regras contábeis

quinta-feira, 16 de dezembro de 2010

IFRS: Incorporação imobiliária e regras contábeis

Desde 2007, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aprovou pronunciamentos técnicos cujo objetivo é convergir o sistema contábil brasileiro ao padrão internacional, o International Financial Reporting Standards (IFRS), o que pode gerar problemas de adequação aos departamentos financeiros e contábeis das empresas do ramo imobiliário.

Em relação ao setor imobiliário, a principal questão refere-se ao tratamento contábil dado às receitas e despesas. Para isso, houve a classificação dos contratos em: (i) contrato de construção - aqueles negociados para a construção de um ativo único (ex. edifício) ou de diversos ativos relacionados (ex. planta industrial); (ii) contrato de prestação de serviços - aqueles em que a entidade não é obrigada a comprar ou fornecer os materiais de construção, sendo sua obrigação apenas a prestação dos serviços relacionados à construção; e (iii) contrato de venda de bens - aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias.

Diante dessa classificação, é importante observar a diferença das atividades das construtoras e das incorporadoras. As primeiras necessariamente realizam a obra ao passo que as incorporadoras poderão realizar a construção do imóvel diretamente ou contratar terceiros - as construtoras - para fazê-lo. A incorporadora, por sua vez, deverá ser proprietária do terreno, promitente compradora, construtora ou corretora de imóveis (art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964). A construtora poderá ser qualquer sociedade ou profissional qualificado.

Anteriormente, as sociedades brasileiras que atuavam no setor imobiliário obedeciam ao critério do percentual de conclusão da obra (Percentage of Conclusion - POC) na elaboração das demonstrações financeiras, sendo as receitas reconhecidas de acordo com o desenvolvimento do empreendimento imobiliário. Após os novos pronunciamentos, há sugestões no sentido de que a maior parte das receitas das incorporadoras deverá ser reconhecida apenas no momento da entrega da unidade imobiliária.

A receita deve ser baseada na evolução percentual de conclusão da obra
De acordo com estudo feito pelo Credit Suisse essa mudança proporcionaria uma baixa média de 43% no ganho líquido e uma redução de 25% no patrimônio líquido para essas empresas. A questão que motivou essa alteração refere-se ao momento da transferência dos riscos e benefícios para o comprador do imóvel. De acordo com o padrão internacional, isso ocorreria na entrega da unidade imobiliária, devendo as receitas serem reconhecidas nessa ocasião. Contudo, esse entedimento não pode ser visto como absoluto.

As promessas de compra e venda no setor imobiliário são irrevogáveis e irretratáveis. Isso significa que as partes não poderão desistir do negócio. Apesar de consideradas como promessas, por não haver a efetiva transferência jurídica da propriedade (essa só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Imóveis), são contratos com grande potencial de eficácia jurídica.

Com efeito, os contratos decorrentes de incorporações imobiliárias são irretratáveis por própria disposição do artigo 32, parágrafo 2º, da Lei 4.591, de 1964. Inclusive, a lei confere ao promissário comprador o direito real oponível a terceiros, com possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel, mesmo no caso de insolvência do promitente vendedor após o final da obra.

Por sua vez, o Código Civil estabelece que a promessa de compra e venda sem arrependimento confere ao promissário comprador direito real sobre o imóvel, se a promessa for registrada no Cartório de Imóveis. Não obstante, o direito conferido ao promissário comprador é tão relevante que a Súmula nº 293 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que o direito de adjudicação compulsória sequer se condiciona ao registro do compromisso da compra e venda no cartório de imóveis.

Há ainda outros aspectos que demonstram que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes no que se refere à propriedade do imóvel. O STJ já definiu ser possível que o promissário comprador ajuíze embargos de terceiro para proteger seus direitos sobre imóvel penhorado por dívida que não é sua (AgRg no REsp nº 643.445). Além disso, o STJ também entendeu que o promissário comprador é quem tem o direito de receber a indenização em caso de desapropriação do imóvel (REsp nº 290.066).

Neste sentido, fica notório que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes durante a construção e não ao final, quando da entrega do bem, haja vista que a natureza da atividade da incorporadora é uma obrigação de fazer, consubstanciada numa prestação de serviços, fato gerador do ISS.

A transferência dos benefícios e riscos decorrentes da transação imobiliária ocorrem com a evolução da obra. Diante disso, a receita deve ser reconhecida com base na evolução do percentual de conclusão do empreendimento por satisfazer todas as condições inerentes.

Não se pode esquecer que a principal função das Demonstrações Contábeis (DC) é fornecer informações sobre a posição patrimonial e financeira da entidade, que sejam úteis a um grande número de usuários em suas avaliações e tomadas de decisão econômica. Assim, o registro equivocado de uma receita fará que a principal função das DCs não seja plenamente cumprida.

Ante o exposto, conclui-se que tanto o CPC 17 como o CPC 30 estão em perfeita sintonia com a estrutura conceitual, a qual define que qualquer receita deve ser registrada quando gerar aumentos nos benefícios econômicos sob a forma de entrada de recursos que resulta em aumento do patrimônio líquido.

Contudo, a questão é complexa e precisa ser discutida amplamente para que não seja adotada uma postura que cause prejuízo às incorporadoras e as obriguem a elaborar as suas demonstrações financeiras de maneira que não venha a refletir a realidade.

Adriano Ferraz, Bernardo V. Freitas e Paulo Machado são, respectivamente, advogados e consultor do Junqueira de Carvalho, Murgel & Brito Advogados e Consultores

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

Fonte: Valor Econômico  09-12-2010

 

http://ifrscontabil.blogspot.com/2010/12/ifrs-incorporacao-imobiliaria-e-regras.html

O MODERNO CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL

14.12 - O moderno contrato de empreitada global

Com a globalização, vários institutos jurídicos passaram a se cotejar e influenciar mutuamente mais de perto. No caso dos contratos, as ordens jurídicas que se achavam mais avançadas exportaram para outros lugares institutos obrigacionais que refletiam maior complexidade e sofisticação nas suas teias de responsabilidades e obrigações. Assim aconteceu no Brasil, ao qual aportaram os contratos de EPC, que constituem uma extrapolação do já existente trato de empreitada global.

Do inglês veio a denominação de "EPC Contract", cujas iniciais significam "Engineering, Procurement and Construction". O ajuste abrange toda a engenharia da obra, projetos, detalhamentos de toda ordem, sua construção, a compra dos equipamentos e seu comissionamento. Acerta-se um "pacote fechado" de obrigações por parte do contratado, que deve enfim entregar a obra pronta e prestes a funcionar.

No direito brasileiro não há contemplação específica deste tipo de contrato. O seu uso, contudo, tem sido bem intenso, sobretudo na realização de projetos de grande envergadura, como a construção e montagem de usinas hidrelétricas, de subestações de energia, etc. Ao se tratar dos contratos de EPC deve-se analisar suas disposições sobre obras concernentes ao tipo legal da empreitada, assim como as regras sobre prestação de serviços.

Há ainda casos de EPC que embutem contratos de transferência de tecnologia, ou de assistência técnica, que a par de se encaixarem nas regras gerais dos contratos de prestação de serviços e de locação de bens ou direito, se pautam pelas normas editadas pelo INPI sob matriz legal relativas a cessão de tecnologia patenteada ou não.

Sempre foi de bom aviso, o uso, como fazem os norte-americanos de se colocar no início de contratos mais avantajados, como esses de EPC, de uma série de "consideranda" os famosos "Whereas" dos modelos conhecidos, onde as motivações e causas mais próximas da contratação são expostas, e que em certos casos de divergências posteriores dão base ao melhor esclarecimento do sentido de certas provisões. Tal prática deve ser mais estimulada, como medida de boa prudência.

Grande parte dos contratos recentes de EPC, até pela sua magnitude, agregam duas ou mais empresas para a cobertura total do objeto, em regra solidariamente (joint and severally) jungidas na responsabilidade total perante o contratante, independentemente de suas alocações específicas a qual parte do projeto total lhes caiba por especialidade. Nestas hipóteses cuida-se muito da formação de consórcios, ou mesmo sociedades em conta de participação, ao invés de uma comum SPE (Sociedade de Propósito Específico), pois assim as incidências tributárias, inclusive das contribuições Cofins/PIS sobre o faturamento, ficam distintas.

No uso de uma SPE para a realização do projeto atenta-se muito para uma espécie de blindagem dos seus sócios/acionistas quanto ao risco do empreendimento, no que a nova empresa funcionaria como uma espécie de "patrimônio de afetação", circunscrevendo o comprometimento financeiro dos sócios, tal como o instituto hoje capitulado em lei no Brasil para certas construções imobiliárias face a débitos tributários. E, de outro lado, também facilita a obtenção de empréstimos sob caução dos recebíveis previstos no contrato EPC.

Também na esfera fiscal, apenas o eventual empreiteiro de lavor ficaria jungido ao recolhimento dos 11% de contribuição previdenciária sobre suas receitas, valor a ser retido pelo contratante estatal face à sua solidariedade legal. O STJ já consolidou que só no contrato de cessão de mão de obra ou equiparado cabe aquela retenção pelo órgão estatal contratante.

Resta sempre a questão do ICMS acaso incidente sobre equipamentos e materiais, onde a matéria fica mais complexa numa empreitada EPC pelo seu mais largo espectro de compras. Ao menos no que tange a lajes pré-moldadas e similares o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que não incide o ICMS, desde que não comercializadas individualmente sendo montadas na "edificação específica".

É usual que os contratantes exijam uma responsabilidade solidária entre consorciados ou parceiros no EPC. Agora, a MP º510, de 2010, veio criar, com base no artigo 128 do CTN uma responsabilização solidária, em caso de consórcio, dos seus membros, por todos os débitos de tributos federais de cada um deles. Se usado o consórcio no contrato EPC será fundamental acertar-se entre as partes o direito de regresso de cada uma, se chamada a responder perante o Fisco federal por débitos da outra, além de um direito instrumentado no pacto consorcial de ter acesso e controle, cada um, sobre as obrigações tributárias federais do (s) outro (s).

Ou talvez substituir-se o consórcio por uma sociedade em conta de participação, onde tal solidariedade tributária especial não existe. No caso das garantias contratuais, quando traduzidas em caução de valores faturados, normalmente exigidas pelos donos das obras, naturalmente devem os contratados no EPC ajustar entre si pesos e contrapesos para cada um se forrar perante o outro por valores retidos que só digam com eventuais descumprimento pelo (s) outro (s). Ainda quando se cuidar de garantia por fidúcia (cartas de fiança, performance bonds), se demandadas pelo total do projeto é fundamental a repartição de ônus e custos entre os consorciados (inclusive da eventual execução da garantia) para valer entre eles, pois que perante o contratante a exigência é para todos.

* por João Luiz Coelho da Rocha, sócio do escritório Bastos-Tigre, Coelho da Rocha e Lopes Advogados e professor da PUC-Rio / artigo publicado no jornal Valor Econômico

Valor Economico, 14 de dezembro de 2010.

 

http://www.portalcontabilsc.com.br/conteudo.php?id=4999

Remessa de dividendos ao exterior

Para remeter dividendos de empresa brasileira aos sócios estrangeiros:

 

1 – registrar ata de deliberação de quotistas na JUCESP, com valor de dividendos a distribuir (se houver prejuízos acumulados, absorver com o lucro do ano)

2 – solicitar pastas de Contrato Social, Banco Central e Balanços

3 – fazer os registros no BACEN:

 

Ingressar no SISBACEN com Usuário, Senha e Instituição

 

Selecionar opção 11

 

- incluir balanço do ano dos lucros a distribuir: opção 2 – 10 do SISBACEN – requer número do CADEMP da empresa brasileira

- registrar lucros a distribuir: opção  22 (vc já está no menu 2, ou seja, essa é a opção 11-2-22 desde o começo) – aqui será criado o RDE-IED da remessa; esse código começa com IA___

- destinar recursos: digitar F3 para sair da opção 2 e selecionar a opção 3-33 – requer o RDE-IED do passo anterior – obs receptora = CADEMP empresa brasileira; investidor = CADEMP empresa estrangeira – selecione a opção de DIVIDENDOS

 

4 - Fornecer cópia da Ata, do Contrato Social e dos documentos do BACEN ao banco responsável pela remessa – requerer contrato de câmbio